马云这番话，一下子将广州商业生态巨变的本质原因说出来了。为什么老牌商业街会没落？讲到底，是过高的铺租拖垮了商业街。上下九步行街临街的一个小店铺，租金达到4万元/月；五月花广场附近的门面店，租金也需7万元/月；北京路一个350平方米的“铺王”，租金竟达到65万/月！可见，商业街的繁荣，富的不是商家，而是房东。商业街越旺，但铺租也逐年增加。生意好的时候，商家还能“顶一顶”。但当经济不景气、销售量下降的时候，商家就难以为继。可旺铺仍是稀缺资源，求租者络绎不绝，因而租金不会降。只不过，商家迫于经营压力，自然提升物价、或者以次充好，这就造成了商业街服务品质的下降。久而久之，顾客便不再光顾，甚至抛弃这些老牌商业街。这就是目前老牌商业街没落的最大原因。
这个模式的另一个结果是，一旦商家赚了钱，他会把自己的生意做大吗？不。他最理想的投资模式是购买商铺，成为新的房东。对于一般的商家而言，通过出租店铺获得的收益恐怕远胜于经营实业。这就形成一个恶性循环。难怪有媒体评论说：“高房价在中国经济中像一个可怕的怪兽，掠夺性地吞噬着经济发展的营养与改革的红利。一个人或一个产业越是依赖‘房子’，越是离不开‘房子’，就越是得不到发展。”所有与土地相关的产业链，人们都成为“打工者”，利润很大程度上都以高租金的方式被卖铺子、租铺子的人吸走了。显然，老牌商业街的商家们，尽管他们一度离梦想相当接近，但仍然被高昂的租金击败。老牌商业街本来可以延续自己的辉煌，但它创造的价值被不健康的发展模式所吞噬。
“双十一”网购节落幕，留下的是令人惊叹的350.19亿成交金额。广州的网友贡献了多少？8.29亿，位居全国第五。光是女装服饰（包括女装精品），成交额为1.11亿余元。“双十一”也忙坏了广州的快递员，一天扛2000个包裹的不在少数。
然而，有人欢喜有人愁。老牌商业街实体店的光景大不如前。作为千年商都，广州“商贾云集，洋货如山，樯舶奔辏”。就说10年前，广州商业街，以货品之多、价格之实惠吸引了全国顾客，甚至南亚、西亚、非洲的顾客也前来采购。这些商业老街不仅有着自己特色的行业细分，有着附近居民特定的消费习惯，还是城市的一张名片，浓缩了城市经济、文化的发展历程，是城市的成长史、发展史。比如游览上下九、状元坊、高第街、宜园等，几乎是外地游客来穗的必备节目，但如今，这些老商业街日益没落，顾客人数、销售额锐减，铺头换了一茬又一茬，没多少能做长久。在中国大陆最佳商业城市排行榜上，广州甚至跌出前三。作为昔日商业地标的上下九与荔湾广场商业圈，如今已不见10年前“中国第一步行街”的风采，堆积着低档商品，生意难做，人气不佳。不久前有人呼喊“拯救上下九”，但一算旧城改造这笔账，再看看拥堵的交通及混乱的商业环境，便意识到谈何容易。